İmarlı ve İmarsız Arsalar Hakkında Her Şey

tarafından
40
İmarlı ve İmarsız Arsalar Hakkında Her Şey

İmarlı ve İmarsız Arsalar Hakkında 

İlk olarak, imarsız arsayı ele alalım. Bazı kişiler imarsız arsa hakkında çekimser kalıp ‘’imarsız arsaya ev yapılır mı?’’ gibi sorularına cevap bulmak için çeşitli araştırmalar yapmaktadır. İmarsız arsa kavramı, üzerine herhangi bir yapı yapılamayan araziler olarak adlandırılmaktadır. Bunun sebebi ise; belediyenin arazi üzerinde herhangi bir imar ifraz çalışması yapmamış olması olarak karşımıza çıkmaktadır. İmarsız arsa terimi genellikle yanlış kullanılmaktadır. Eğer toprak üzerinde imar çalışması yapılmadıysa arazi veyahut tarla terimlerini kullanmak daha doğru bir tercih olacaktır.

 Bazı kişiler imarsız tarlara çekinceli yaklaşmakta, ‘’daha sonra satış işlemi gerçekleştirebilir miyim?’’ diye üzerinde detaylıca düşünmektedir. Öncelikle onların sorularına cevap verelim, evet imarı olmayan bir tarla tabiki satılabilmektedir. Satış için hiçbir mâni bulunmamakla birlikte diğer arsa satış işlemlerinden bir farkı bulunmamaktadır. İmar müdürlüklerinden satış işlemi rahatlıkla gerçekleştirilebilmektedir. 

‘İmarsız arsam için imar almak istiyorum?’ ‘Bunun için ne yapabilirim?’ gibi sorularla sıklıkla karşılaşılmaktadır. Bu soruları açıklığa kavuşturalım. İlk olarak, imar belediye tarafından yapılmakta, bu işlem için ifraz çalışması yapılması gerekmektedir. İmarsız arsayı imarlı hala çevirme işlemi belediye tarafından belirlenmektedir. Yani kişi kendi isteğiyle başvuru yapamamaktadır. İfraz çalışması sadece imarı olmayan bölgeler için yapılmamaktadır. Daha önce imara sahip olan bir bölge içinde yapılabilmektedir. Sorunla karşılaşılmış imar yeniden şekillendirilmektedir. Yeni bir yerleşim bölgesinde de imar ifraz çalışmaları yapılabilmekte ve imar bölgenin ihtiyaçlarına göre şekillenmektedir. Bu imar çalışmaları genellikle çok uzun sürmektedir. Çünkü bölgenin sahip olduğu yeşil alanlar, ibadet yerleri, sanayi yapıları dikkate alınmaktadır. Ek olarak, altyapı çalışmaları, ifraz çalışması içinde yer almaktadır. Bu sebeplerden ötürü ifraz çalışmaları çok uzun sürmektedir.

İmarsız arsa fiyatları ise bölgeden bölgeye değişiklik göstermektedir. İmarsız arsalar, imarlı arsalara göre daha uygun fiyatlara satın alınabilmektedir. Fakat bazı istisnai durumlarda görülmektedir. 

Birçok banka tarafından imarsız arsa kredisi verilmektedir. Fakat istenilen arsanın satın alınma işlemi sırasında, kredi tercih edildiği için bankalar arsayı satın almak isteyen kişi adına kayıtlı başka bir gayrimenkulü ipotek ettirebilmektedir. 

Peki imarsız arsa emlak vergisine tabi midir? Öncelikle emlak vergisine birçok istisna ve muafiyet bulunmaktadır. Köylerde bulunan tarım araziler 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 4/u ve 14/g maddelerinde, belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan bina ve arazilerin kiraya verilmemek şartıyla bina ve arazi vergisinden daimî olarak muaf tutulmaktadır. 28/2/1983 tarihli ve 83/6122 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı eki “Arsa Sayılacak Parsellenmemiş Arazi Hakkında Karar”ın 1 inci maddesinin (a) ve (b) fıkralarında aranılan hususları taşımaları ve zirai faaliyette kullanılmamaları halinde, belediye ve mücavir sınırlarında kalan arsalardan emlak vergisi alınmaktadır.

Belediye tarafından arsaya imar verildiyse bu arsa artık imarlı arsa olarak isimlendirilmektedir. İmarlı arsalar, yatırım yapmak için imarlı arsa almak isteyen bireylere çeşitli fırsatlar sunmaktadır. Bunun için çeşitli imar planları bulunmaktadır ve bunlar ise; nazım imar planı, uygulama imar planı, çevre düzeni planı, mevzi imar planı, parselasyon planı, ilave imar planı ve koruma amaçlı imar planı olarak 7’ye ayrılmaktadır. 

Nazım İmar Planı

Ulaşım sistemleri, bölgedeki nüfusun gelecekteki yoğunluğu ve işlenmiş olan arazi parçalarını göstermek için bir plan olarak karşımıza çıkmaktadır.

Uygulama imar planı

Nazım imar planına paralel hazırlanmakta, çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bu adaların yoğunluk ve düzenini göstermektedir. 

Çevre düzeni planı

Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca İmar kanunu çerçevesinde yapılmakta, konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi yerleşme ve arazi kullanılması kararlarını belirlemek için çevre düzeni planı oluşturulmaktadır. 

Mevzi imar planı

Bölgedeki nüfus yoğunluğunun azlığında kaynaklı yeni yerleşim yerlerinin açılması durumunda sosyal ve teknik altyapı ihtiyaçlarını kendi bünyesinde sağlamaktadır. 

Parselasyon planı

İmar parsellerini oluşturmak için belediye veya valilikler tarafından resen yapılan ya da yaptırılan haritalardır.

İlave imar planı

Mevcut imar planın gelişme alanları bakımından yeterli gelmemesi durumunda, mevcut imar durumuna bitişik ve mevcut imar planının arazi kullanış kararları ile paralel olarak hazırlanmış imar planıdır.

Koruma amaçlı imar planı

Değişmekte olan demografik, sanayileşme, doğal yaşamın korunması ve teknik gelişmeler gibi faktörlerin günümüz yaşamına entegre olarak kullanılması için düzenlenen imar planıdır. 

Hayalleri gerçekleştirmek için yatırım yapılması gerekmektedir. Bazen bu yatırım için yeterli bütçe bulunmamakta krediye başvurulmaktadır. Bankalar, imarlı arsa kredisi vermektedir. Fakat bazı bankalar arsayı ipotek ettirmek isteyebilir. 

İmarlı arsa tapu masraflarına bakıldığında tapu harç bedeli karşımıza çıkmaktadır. İmarlı arsa tapusunun devri için ilgili tapu dairesinden randevu alınması gerekmektedir. Gerekli belgeler getirildiğinde, randevu günü başvuru yapılabilmektedir. Eğer bir eksiklik yoksa hem alıcının hem satıcının tapu harcı ödemesi gerekmektedir. Bu bedel arsanın satış bedeli üzerinden hesaplanmaktadır. Hem alıcı hem satıcı satış bedelinin %2’sini ödemektedir.